南长滩http://www.nanchangtancun.nync.com

乡村旅游度假区的土地流转怎么搞?

随着休闲旅游的发展和消费需求的扩大，发展乡村度假综合体成了现在开发乡村旅游的重点，而通过对传统村落的改造来打造乡村 度假综合体则成为现在发展的热点，土地流转也扮演着重要的角色。那么，乡村旅游度假区的土地流转怎么搞呢？

模式解读

一个乡村就是一个野奢度假综合体

通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。
土地作为乡村旅游发展过程中的根本资源,能否得到有效合理配置,使土地用地功能得到有效利用,是关系到乡村旅游发展前景的重要先决条件。

（一）村落特征

1、村落生态优良。与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。

2、房屋空置率高。部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。

3、建筑风貌良好。度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。

（二）模式要点

1、闲置农宅整体打造。将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。

2、高端度假品牌塑造。对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。

3、村民参与方式营造。度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。

模式构建

（一）唤醒沉睡资源—闲置资产流转

闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

1、资产流转的本质

闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等，资产的所有者会以租金、分红等方式获益。

2、资产流转的关键

资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3、资产流转的形式

资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。

（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。

（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益。

（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。

（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

（二）三方效益共赢—乡村效益升级

1、投资开发商——经济效益与品牌效益

度假乡居的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。

2、农民——最直接的受益者

度假乡居模式中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入。

（1）租金收入

农民将闲置土地（宅地）、房屋等资产以租赁的形式流转，果园、农园等的经营权也可一并外包，农民每年收取租金。比如山里寒舍，提供给农民的每个宅院年租金为6000元，每亩耕地年租金1000元，每5年递增5%；果园等的租金每5年递增20%。

（2）分红收入

村民可通过房产、土地等方式入股，成为股东，每年不仅有固定的租金，年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于社区居民的持续参与。

（3）工资收入

度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会，推动村民就地就业的进程。随着大量工作岗位的释放，如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等，为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位 ，成为挣工资的新型农民。

3、乡村——推动乡村升级发展

度假乡居模式的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。

模式借鉴

干峪村的“山前山后”

山里寒舍位于京城东北部的密云县北庄镇的干峪沟村，距离北京108公里，是一处由古村落改造成的乡村酒店群。山里寒舍将整个村子的宅基地和农民的田地租用，约15公顷。预计在废弃或闲置的宅基地上改造建设86套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成山里寒舍创意乡村休闲度假区，预计开发的配套设施还包括会所、高尔夫球场、马术场、SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。

1、“山前”——山里寒舍开发前

由于地处偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐外迁，导致大量民居闲置乃至荒废，村内民居空置率高达80%，成为名副其实的“空心村”。干峪沟村户籍人口仅有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，造成土地和山场无人打理，全村43处宅院，大多处于闲置状态，村庄日益凋敝，了无生机。

2、“山后”——山里寒舍开发后

2013年，北庄旅游开发公司，以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，收租了村里废弃或闲置的宅基地（或集体土地），对村落的供电、给排水、通讯、网络等基础设施进行高规格建设，并将传统民居院落改造成为高品质的度假酒店，以“奢华与朴素混搭，舒适和自然结合”为特色，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合，并配套了游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目，目前开放的院落有20余座，入住价格从1500元至4000元不等。通过这一模式，村民不仅可以获得稳定的租金，同时还成为山里寒舍的员工，获得相应的工资收入，而干峪沟村的土地、果林等各类资源也得到了系统盘活，昔日荒凉的空心村变身成为国际范的乡村度假区。

山里寒舍成功之路借鉴

1、有效的土地流转

在“山里寒舍”的带动下，干峪沟成立了旅游专业合作社，着眼于干峪沟村独特的自然人文资源以及特殊的旅游市场需求，有效推动土地、房屋流转，在不改变所有权前提下，村民以房屋、果树、土地入社，化零为整，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），以50年租用、二套闲置房入股合作等形式，改造建设40套创意乡村民居及15亩公共配套功能设施，形成了山里寒舍创意乡村休闲度假区。

2、最乡土的资产升级开发

山里寒舍最大的特点就是具有乡村的原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古老建筑外貌。在开发建设过程中，最大限度地使用当地的石材和木料，最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间在原有老房基础上改造装修而成，从外面看还是村民老宅，木门、木窗、椽子、石头院墙等都得到保留。而室内却别有洞天，糅合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创建了古朴而不失现代化的混搭风。五星级的客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最乡土的资产升级模式。

3、有力调动农民积极性

（1）最大限度保障农民权利

北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后，如果村民对现有的经营状况和收益表示满意，可通过召开村民代表大会的形式，优先续租给开发企业。开发若干年后，根据村民意愿，项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中，也可以继续委托开发企业经营。这种模式，最大限度地保障了农民的土地所有权。

（2）最大程度确保农民收益

山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式，全村人均年收入达2万多元，在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金，还可以入股合作社，按照经济效益和入股比例获取一定的分红，另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业，为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。山里寒舍还吸引了本地青年回流。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理，都是北庄镇土生土长的子弟。

从目前初具规模的乡村旅游综合体来看，相应的商业配套设施或多或少都存在不足或者品质不够等问题，成为乡村旅游综合体发展的短板。未来发展，要结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理的建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施，作为乡村旅游综合体的商业配套板块，综合性的体现生活、休闲、购物、娱乐等多项功能，为整个区域提供较高品质的服务。

思考和建议

乡村度假区土地流转虽取得了较好成效，也积累了一定经验，但也在一些困难和问题，如土地承包期愈来愈短与业主大量投入的矛盾，土地流转修建基础设施与基本农田保护的矛盾、农民利益与业主利益的矛盾等。为进一步推进土地流转和规模经营，特提出如下意见和建议：

(一)要搞好服务，方便土地流转

目前我市农业综合开发项目区土地流转，大多是农户自发进行的，存在诸多不便。就农户而言，由于零星分散，不便于与外界谈判，而且在谈判中始终处于被动地位甚至不利地位。就业主而言，大多不愿意与一家一户的农户谈判，即使与一家一户的农户谈判，也难以形成一致意见，通常情况下都要借助乡镇和村社组织的力量。建议在乡镇的相关机构和村社建立土地流转服务中心，作为业主与农民联系的桥梁和纽带，既方便农户，也方便业主，为土地流转提供便利条件。另一方面，对流转后经营土地的业主，也要搞好服务，包括科技服务、市场服务，要真正关心他们，帮助他们，支持他们。

(二)要维护权益，规范土地流转

维护权益是土地流转健康运行的前提条件和核心问题。一方面，要切实维护农户的合法权益。要制定土地流转的指导价格，防止部分业主恶意杀价，损害农民的既得利益;要建立风险防患机制，防止业主因经营不善无法保证农户应得利益;要稳定农民的基本收益，采用土地入股的流转方式，应保证农户基本年收益的情况下再按土地入股分红，否则，一旦发生风险，农民将失去基本的生活来源。另一方面，要维护业主利益。要引导教育农民增强法治意识，坚持依法办事，严格履行土地流转协议规定的义务，不能随意违约;要让农民认识到农户的利益和业主的利益在根本上是一致的，没有业主的利益，农户的利益就成为无源之水，无本之木;要采取有力措施，营造和谐的环境，为业主发展创造良好的条件。

(三)要研究政策，促进土地流转

土地流转在一定程度上已引起了生产关系的变革。因此，要从政策层面上进行研究。一是土地承包期的政策问题。部分业主担心承包期越来越短，而发展产业需要大量的投入，短期内收回投资并产生效益的难度较大，建议可否突破第二轮承包期的年限，给业主更长时间的租赁期，以调动业主投入的积极性。二是临时管理用房问题。目前业主经营的流转土地，绝大多数是基本农田保护范围，按现行的政策规定是不允许修建设施的，但从生产、经营的需要出发，又必须有相应的设施，才能便于管理和经营，以实现更好的效益。应明确具体界限，规定比例，从政策上允许业主在经营的土地上修建一定的设施，并取得小产权，从法律上予以保护。三是身份问题。农户自愿放弃土地，交给村集体，可给予一定的补助，使其成为市民，享受市民待遇。对城镇居民到农村经营流转土地的，可给予村民待遇，允许其按农民的待遇在农村修建一定的住房等固定设施，享受农民享受的粮食直补、农机直补等政策。

(四)要适度规模，保障土地流转

经营土地需要大量的资金投入和技术支撑，而且有较大的自然风险和市场风险。要引导业主流转土地要适度规模，不能超越资金和技术实力，盲目追求大规模和高技术，否则，将面临较大的风险，既使业主利益受损，又将在根本上损害农民利益，还将产生不良的社会影响。